港島核心商業區再有全層商廈放售。第一太平戴維斯獲接管人委託放售中環環球大廈26樓及27樓全層，以現狀交吉形式出售，意向價逾4.7億港元。

上述商廈單位為該廈最高的兩個全層樓面，總建築面積約20,766方呎，享有維多利亞港海景，為中區唯一可出售的港鐵上蓋甲級寫字樓。大廈主要用戶包括知名律師行、金融機構及醫務所等專業服務機構。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，是次放售的環球大廈頂層連鳳凰樓層，意向呎價約23,000元，適合買入作企業總部或長期投資。近期同區皇后大道中九號頂層34樓以呎價約27,000元易手，反映中環核心區頂級寫字樓持續受到市場熱捧。

整體指標寫字樓差餉租值連挫多年，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，選取36個頂級(包括中環國際金融中心及交易廣場等)及甲級(包括中環中心及美國銀行中心)指標寫字樓的差餉租值統計，整體寫字樓的租值跌勢持續，由2019年高峰期連跌5年，累挫約28.5%，而2024年按年則跌約4.3%，跌幅略為擴大。

由於全球經濟前景仍不明朗及工作模式改變，租賃需求疲弱，加上供應近幾年大增，令商廈空置率不斷上升至1983年以來的41年新高，影響寫字樓租值向下調整走勢未變。

2024年整體有12個指標寫字樓的租值較2019年高位回落超過三成，全屬港島區，跌幅最大為中環中心，跌幅約39.9%。2025年寫字樓租賃市場氣氛略為改善，租賃交投增多，惟供應過剩問題仍存在，租金有下調壓力，展望短期整體租值續跌，但跌幅可能放緩。當中，頂級寫字樓按年跌約4.1%，甲級寫字樓挫約4.6%；比較2019年高位，頂級則跌約26.7%，甲級則挫約31.2%。

在8個頂級指標寫字樓中，2024年的租值有7個下跌，一個上升。其中，交易廣場租值跌幅最大，按年跌約10.8%，租值微升一年後回落，比較2019年高位下跌約26.8%。而金鐘太古廣場2期租值連跌6年，2024年按年跌約8.2%，與2019年相比跌幅達約35.1%，為該類別寫字樓中跌幅最大。

中環長江集團中心租值跌幅則明顯收窄，2024年微跌約0.1%，2023年則挫約10.9%，較2019年高位下調約33.5%。中區置地廣場、國際金融中心及環球貿易廣場的租值近兩年走勢較為平穩，按年變幅均在5%波幅以內，比2019年高位跌約兩成至兩成半不等。不過，樓齡最新的太古廣場3期租值連升兩年，去年按年升約6%，較2019年跌約14.1%，高位跌幅是眾多指標寫字樓中最小。

至於，28個甲級指標寫字樓，港島區寫字樓供應較九龍多，故租值跌幅較大。港島區租值連跌5年，2024年按年跌約5.1%，九龍租值只跌約2.7%，以致港島2019年高位跌約32.9%，跌幅明顯多於九龍的約23.9%。

在甲級指標寫字樓中，2024年的租值有22個上升，兩個下跌及4個持平。租值按年跌幅較多的包括皇后大道中九號下跌約10%，而金鐘海富中心亦跌約10%。

「收租王」永倫集團近期頻頻沽貨，部份更屬大幅蝕讓，其中大潭紅山道88號玫瑰園一幢實用3314方呎的4房洋房，上月份以8198萬元售出，實呎24737元，雖然較阿里巴巴（9988）合伙人、現任螞蟻集團執行副總裁邵曉鋒及相關人士今年3月所購入同面積洋房(景觀座向稍有不同)成交價7800萬元略高5%，但資料顯示，該物業原由璟豐發展有限公司(FUTURE BEST DEVELOPMENT LIMITED)於1997年1月以7700萬元購入，當時公司股東包括俊文地產等，董事則包括陳浩江等，為俊文珠寶或相關人士，至2018年，公司股東轉為WINLAND ROSA LIMITED，董事則更新為永倫集團創辦人倫志炎兒子、集團主席倫耀基等，換言之，永倫集團或相關人士於7年前從俊文珠寶手上以「買殼」形式購入上述物業，當時有指成交價高達1.7億元，持貨7年後，帳面勁蝕8802萬元，蝕幅約52%。

值得一提的是，永倫集團近期亦以約2.3億元沽出中環甲級商廈皇后大道中9號頂層全層，以面積約8570方呎計，折合呎價約2.68萬元，較永倫集團於2018年寫字樓市場高峰期，以約5.3億元的購入價低57%。

人工智能(AI)熱潮走遍全球，亦對香港數據中心有正面支持作用。世邦魏理仕（CBRE）最新報告指出，本港受人工智能（AI）熱潮和各類數碼化轉型推動，帶動數據中心的需求持續強勁。儘管面臨土地供應和電力受限的挑戰，但香港的空置率持續下降，伺服器托管價格則有所上漲，均凸顯出香港作為亞太區數據中心樞紐的策略重要性。

香港憑藉其特殊的地理位置和成熟的金融生態系統，大大增加其吸引力，帶動超大規模數據中心及企業的需求。世邦魏理仕香港顧問及交易服務—工業及物流部執行董事黎尚文表示，香港作為亞太數據中心流量的重要入口，即使面臨土地和電力供應的挑戰，仍然吸引著投資者的高度關注，尤其是來自AI和雲端服務供應商的需求將引領下一波的發展浪潮。

報告又指，香港數據中心市場的主要需求來自中國內地和本地的IT服務供應商、電子商務平台以及銀行機構，而隨著新加坡市場的可用空間日益有限，部分租戶正考慮將香港作為替代選擇，然而香港市場亦正面臨供電及竣工日程日益增加的壓力，或會影響數據中心的選址及投資策略。世邦魏理仕亞太區研究部主管蔡詠嘉表示，未來AI的廣泛應用及市場對雲端服務的依賴將繼續推動亞太地區數據中心市場的發展，吸引大量投資者；日本、韓國和澳洲等成熟市場仍是主要增長點，而新加坡因供應有限，租金預計將進一步上升。

報告亦預計，未來三年內亞太地區的數據中心供應量預計將翻倍，但由於電力供應不足和缺乏支援人工智能的基建設施，可能導致到2028年出現15至25千兆瓦的電力缺口，而AI和雲端服務的快速普及化正推動對下一代數據中心的需求。

市場再有投資者蝕讓沽售舖位，其中被指「舖市大好友」盛滙商舖基金創辦人李根興，過去3個月就連環沽出10個舖位，套現約1.5566億元，惟相對2019至23年期間總購入價約2.0754億元，帳面累計蝕讓5188萬元或25%。

李根興表示，其中5間舖位於近日售出，包括面積1510方呎的筲箕灣道180號地下1號舖，成交價2180萬元，呎價1.44萬元，帳面蝕讓約320萬元或約12.8%，舖位現由鮮活超市租用。李又稱，近日舖位內地買家明顯增加，已售的10個舖位中，就有7個屬內地客，而旗下基金現仍有20個舖位放售中，總值約5億元。

盛滙商舖基金過去3個月連環蝕讓10個舖位，累計蝕讓5188萬元，平均蝕幅約25%，基金創辨人李根興指，據差餉物業估價署，舖市售價較疫前高位回落4成，今年基金也要面對現實蝕沽，目標總數要沽出約2至3億舖位，目前已完成超過一半，基金要「減減磅，再換入優質香港街舖，年底前重新出發」，並謂做基金不能死守，為保持基金流通性，必須貨如輪轉，而基金目前仍有約20個舖位放售中，總值約5億元。

他又指，自基金2016年成立以來，至今已買入及賣出221間香港街舖，涉資36.3億元，在這輪蝕讓潮之前，平均賣出商舖升幅是25%，奈何最近由於銀行信貸收緊及保持基金贖回流通性，因此要蝕沽套現。但他指，「輸錢也要輸得積極」、「保持積極心，繼續換貨，香港總有睛天」。另他又表示，近日售出之舖位中，內地買家明顯增加，10個成交中有7個由內地買家購入。

港島區超級豪宅有價有市，山頂項目首度售出頂層特色戶，做價逾6億元，呎價高見逾14.4萬元，相隔3年半再度打破亞洲一手分層戶新高紀錄。

●山頂Mount Nicholson第2期頂層戶呎價高見逾14.4萬

九龍倉集團(00004)及南豐集團合作的山頂Mount Nicholson第2期，周五(23日)通過招標售出頂層特色戶，為Penthouse B單位，實用面積4,217方呎，採四房四套房設計，附設3,112方呎天台，並設有私人電梯大堂。該單位最新公布連同雙車位，以6.09億元成交，呎價逾14.4萬元創項目新高，亦再度打破亞洲一手分層戶新高紀錄。

●何文田ST. GEORGE'S MANSIONS三房售7,838萬

信和置業(00083)等合作發展的何文田加多利山豪宅項目ST. GEORGE'S MANSIONS，周五(23日)通過招標售出三房單位，為1座8樓B室，實用面積1,841方呎，連同1個車位成交價7,838萬元，呎價約42,575元。據市場消息，最近14宗成交，有12宗為三房或以上大戶型，其平均售價每個單位近7,500萬元。

●沙田九肚富豪‧山峯獲同一組客斥資逾8,000萬連購兩伙

百利保控股(00617)與富豪酒店國際(00078)的沙田九肚富豪‧山峯，周五(23日)獲同一組關連買家連購兩伙四房大單位，涉及的總成交金額逾8,000萬元。最新售出的單位包括第1座6樓B室及1座8樓B室，實用面積均為2,023方呎，成交價分別為3,803.3萬元及4,196.8萬元，呎價約18,800元及20,745元。兩個單位的成交期同爲180日，並各享有購買一個車位的認購權。

●啟德維港‧雙鑽加推71伙

中國海外發展(00688)旗下啟德維港‧雙鑽，周五(23日)上載價單5號，加推71伙，增加「限量精選單位折扣」優惠，折實平均呎價約19,765元，較今年2月推出的上一張價單低約兩成。今批單位實用面積介乎305至493方呎，涵蓋47伙一房及24伙兩房，折實價介乎523.8萬至1,097.9萬元，折實呎價約17,174至22,270元。

●啟德天瀧兩周內售出15伙

新盤市場不乏豪宅成交，恒基地產(00012)等6大發展商合作的啟德天瀧，於兩周內共售出15伙，連車位套現約7.2億元。恒基物業代理董事及營業(二)部總經理韓家輝表示，該盤於周五(23日)售出2座22樓A室，實用面積1,173方呎，採四房雙套間隔，以4,111萬元成交，呎價約35,047元。

●香港仔澄天一房呎售約16,954元

英皇國際(00163)旗下香港仔澄天，續錄承接，周五(23日)售出一房單位，為9樓A室，實用面積325方呎，成交價551萬元，呎價約16,954元。據悉，買家有感近期樓市回穩，加上香港銀行同業拆息驟降，入市成本低更有利置業，因此連家具購入該單位。

●屯門掃管笏凱和山再沽4伙

路勁地產及深圳控股(00604)合作發展的屯門掃管笏凱和山，周五(23日)再沽出4伙，包括1伙1房及3伙2房戶，成交價介乎384.36萬至503.35萬元，呎價約8,295至9,546 元，單日吸金逾1,754萬元。其中，第1座19樓D室，屬2房開放式廚房設計，以463萬元獲承接，按單位實用面積485方呎計，呎價約9,546元。

規劃署就全港的綜合發展區用地進行檢討，包括建議將其中8幅用地改劃為商業或住宅用途，以反映現況等，有關檢討結果周五(23日)已獲城規會同意。

該署每隔兩年便會檢討已劃為綜合發展區3年或以上的土地，以確保長期未有進展的同類用地能被重新評估，以促進其使用效率及發展進度。

是次檢討了全港94幅綜合發展區用地，市區及新界區分別佔46及48幅，其中建議改劃用途以反映現況的土地，包括鰂魚涌太古坊、啟德AIRSIDE、油塘蔚藍東岸、長沙灣維港滙、同區TOWNPLACE本舍、屯門飛揚、元朗The YOHO Hub、及馬鞍山白石住宅區部分已落成的發展項目。

此外，有11幅用地的檢討工作仍未完成，短期內保留作綜合發展區用途，當中包括灣仔會展站的政府用地，其上蓋發展、以及毗鄰的海濱相關商業及休憩用地，土木工程拓展署仍正進行可行性研究，故土地用途及改劃方案需待研究完成，再決定是否改劃為商業或其他用途。

4月本港整體商廈市場受到關稅戰陰霾籠罩，租賃成交宗數連升3個月後出現回吐，交投量跌到接近2月的水平，市場重拾觀望態度。中原(工商舖)統計顯示，上月商廈租賃成交宗數及涉及樓面面積，較3月分別回落約16.5%及41.2%，按年則微跌約6.2%及13.6%。香港及九龍核心區寫字樓空置率則持續改善，更多交吉樓面被市場消化。

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，4月商廈市場錄得約466宗租賃成交，涉及租用面積約110.9萬方呎。月內矚目商廈租賃成交為香港賽馬會租用希慎興業(00014)旗下銅鑼灣利園共3層樓面，包括一期25及26樓全層，以及二期31樓全層，租用面積共約47,824方呎，消息指，成交呎租約58港元，料每月租金共約277萬元，租期為兩年。

至於甲廈空置率方面，4月九龍區整體空置率按月錄得顯著改善，4月份整體空置率錄得約15.17%，按月下降約0.49個百分點，雖仍較去年同期增加約1.33個百分點，但增幅已進一步收窄。尖沙咀最新錄得空置率約7.86%，按月下降約0.18個百分點，按年大幅下降約1.35個百分點。

而港島區整體空置率錄得約13.65%，按月下降約0.21個百分點，較去年同期則上升約1.07個百分點。核心區商廈空置率則個別發展，其中，中環錄得約14.25%，按月下調約0.36個百分點，按年漲約1.82%。金鐘區空置率錄得約8.81%，按月微升約0.27個百分點，按年減少約0.38個百分點。至於，銅鑼灣區錄得約8.29%，按月上升約0.73個百分點，按年則大幅減少約1.81個百分點。

陳認為，隨着中美雙方就關稅問題達成短期協議，市場觀望情緒漸減淡。加上本港新股市場近期呈現強勁復甦走勢，料部分核心區甲廈空置樓面相信可獲消化，並進一步帶動整體商廈市場租務增長。在各種利好因素支持下，預料5月商廈租賃成交將重拾升軌。

工廈市場交投氣氛轉好，惟做價及租金仍然偏軟。美聯工商舖資料研究部最新發表的《工廈快訊》指出，2025年4月工廈市場共錄得266宗買賣註冊，按月增加約20.4%，是自2022年6月以來最高，創近3年高位。期間二手售價及租金按月分別下跌約2%及約0.2%。

4月工廈註冊量再創近年新高，主要是受新樓熱銷帶動。包括金岸科技中心、維特健靈中心、東傲、寶源亞洲中心、蘢薈及海傲合共錄得93宗註冊，佔當月總成交約35%。至於，今年首4個月則錄得854宗註冊，按年急增約70.8%。

儘管一手工廈物業備受資金追捧，但二手工廈市場持續受壓。美聯工商物業售價指數最新報294.8點，創近11年新低，反映二手市場仍面臨挑戰。以分區計，觀塘工廈平均呎價約4,813港元，按月及按年分別下跌約3.1%及17.6%；九龍灣呎價則約3,847元，較3月及去年同期亦下調約1.2%與15.8%。

美聯工商董事陳偉志指，近期資金流入本港避險，帶動港元拆息顯著回落，減輕採用H按計劃的工商舖業主財務及供款壓力，降低物業淪為銀主盤的風險，從而為工廈物業價格托提供支持。

陳續稱，近期英美兩國亦就貿易往來達成全面協議，而中美貿易緊張局勢持續降溫，有助環球金融市場及經濟回穩；此外，未來美國勢與更多國家達成貿易協議，進一步下調關稅，此舉有助緩解通脹壓力，亦可能促使聯儲局加快減息步伐，相信香港亦有望跟隨下調按息，屆時將刺激工商舖市場交投量。